В начале июня рейтинговое агентство Moody’s в очередной раз понизило суверенный рейтинг Греции. На этот раз до Саа2, тем самым подтверждая тот факт, что страна стоит на пороге выхода из Евросоюза. Постоянные коллизии вокруг экономического положения страны не могут не сказываться на рынке недвижимости Греции. Сейчас наступил, возможно, самый драматический момент во всей «греческой истории». И, скорее всего, события будут развиваться в лучших традициях древнегреческой трагедии.

Необходимо отметить, что в Греции параллельно существуют мало пересекающиеся два рынка недвижимости. Это рынок недвижимости больших городов, где основными покупателями являются местные жители, и рынок курортной недвижимости, который ориентирован на иностранного инвестора. Поэтому курортная недвижимость в Греции, как правило, процентов на 50 дороже городской. Сейчас цены на курортную недвижимость упали примерно на 20%, на городскую чуть больше – на 30%. Если более конкретно, то на сегодняшний день в среднем цена за квадратный метр в курортных зонах составляет 3500 евро, в городах – 1500-2000 евро.

Видятся возможными два основных сценария развития событий относительного того, как нынешняя ситуация в Греции поменяет обстановку на рынке недвижимости в стране.

Первый, наиболее пессимистичный сценарий - Греция выходит из Еврозоны. В этом случае у греков появляется своя валюта, или правильнее будет сказать – они возвращают в оборот свою исконную валюту. Возникает логичный вопрос – а каков будет курс этой греческой валюты? Конечно, это будет решать рынок. Но глядя на курс греческой облигации, сразу становится понятно, что курс новой греческой валюты будет очень низкий.

Получится так, что те инвесторы, которые когда-то приобрели недвижимость в Греции за евро, потеряют большие деньги. Их потери могут быть очень серьезными, в районе 80% от вложенных средств. Все будет зависеть от того, насколько низко будет оценена «новая старая» греческая валюта. При выходе Греции из Евросоюза наиболее пострадает рынок курортной недвижимости, потому как основные покупатели на рынке городской недвижимости будут получать зарплату в местной валюте,  и для них по большому счету ничего не изменится в отличие от зарубежных инвесторов, которые покупали свою недвижимость в евро, а продавать будут вынуждены в местной, оцененной низко по сравнению с евро и долларом валютой.

Если бы я был владельцем курортной недвижимости в Греции, первым делом я бы попытался захеджировать этот валютный риск с помощью различных финансовых инструментов на рынке. К сожалению, захеджировать риски, связанные с новой греческой валютой, еще нельзя, так как ее еще нет. Но есть другой способ, который еще действителен в Греции, и я рекомендую им воспользоваться. Суть его в том, чтобы взять кредит в евро под залог недвижимости. Таким образом, если у Греции будет новая валюта, то стоимость вашей недвижимости будет исчисляться в ней, а кредит у вас в евро. В дальнейшем можно будет объявить невыплату по кредиту, и банк заберет недвижимость, а у вас на руках останется сумма кредита в евро.

Второй сценарий – Греция не выходит из Евросоюза. Этот вариант тоже нельзя назвать оптимистичным, потому как при сохранении статуса Греции как члена Евросоюза недвижимость там все равно будет падать в цене. Падение продолжится от 3 до 5 лет. Естественно, что сейчас покупать недвижимость в Греции ни в коем случае не стоит, потому что падение, или, как еще говорят в таких случаях, «стрижка», только началось. Необходимо подождать как минимум 3- 5 лет, и тогда уже можно будет делать какие-то выводы о дальнейшем положении дел на рынке недвижимости Греции и принимать решения на основе этих выводов.

Если все же Греция не выйдет из Евросоюза в этот раз, то с определенной уверенностью можно говорить, что вопрос о ее выводе из состава стран Евросоюза будет подниматься в будущем каждый год. Поэтому такая неопределенность и пессимистические настроения на рынках могут повторяться из года в год, и падение может принять затяжной характер.

Поэтому, на мой взгляд, предпочтительным вариантом кажется выход Греции из Евросоюза. Дело в том, что существующий долг еще будет тянуть Грецию вниз следующие сто лет. Ближайшие 10-15 лет греки не смогут самостоятельно разобраться с этой проблемой, будут снова брать в долг, что пагубно скажется на экономике. Поэтому лучше сейчас объявить дефолт. Да, конечно, рынки немного полихорадит месяцев 6-8, но в дальнейшем все придет в норму. Так, например, поступили в Аргентине, знаменитый аргентинский дефолт. И после этого аргентинская экономика развивается, и они уже неплохо живут. Ну а если сегодня дадут в долг, это только усугубит проблему и спровоцирует следующий кредит.

До вступления в Евросоюз у Греции была своя экономика, своя валюта. После вступления, с одной стороны, стало проще – беспошлинная торговля, беспрепятственный въезд для туристов. Но появились и ограничения. Например, регулирование бюджета. Греция сама должна разбираться со своим бюджетом – какие есть бюджетные резервы, какое должно быть налогообложение. Греция сейчас не в состоянии поддерживать свою экономику настолько, чтобы соответствовать европейским требованиям.

Так что на данный момент выход Греции из Евросоюза будет на пользу обеим сторонам – и Греции, и Евросоюзу. Более того, выход Греции будет полезен и для международного рынка. Разовый удар, конечно, будет большой, но его последствия пройдут довольно быстро.

Греция не справляется с обслуживанием долгов и не может позволить себе новые займы, так как процентные ставки с каждым новым займом растут, это очевидно. Но основная проблема Греции не только в недостатке заемных средств, а как раз в очень большом соблазне воспользоваться сложившейся ситуацией. Дело в том, что 90% своих облигаций Греция выпустила в соответствии с внутренним законодательством. Это значит, что Греция может в любой момент без существенных последствий для себя объявить по таким облигациям дефолт, который не повлечет за собой каких-либо прямых финансовых санкций и принудительного возврата средств кредиторам.

Только 10% греческих облигаций выпущено по международным законам, в соответствии с которыми в случае дефолта эмитента можно предъявлять претензии на его имущество и другие ценности через суды, которые находятся вне Греции.

Надо сказать, что греки поступили очень хитро, усвоив уроки Одиссея и заветы Меркурия, – они разработали схему, по которой им на 90% долга, выражаясь простым языком, абсолютно наплевать. Таким образом, иностранные инвесторы, вложившиеся в Грецию (не только те, кто покупал недвижимость, речь идет о всех видах инвестиций), оказались в ловушке – практически любой исход «греческой проблемы» для них негативен, теряют они в любом случае. И все, что им остается, – это фиксировать убытки. Кто-то в меньшей степени, кто-то в большей, но в убытке будут все.

Но есть в этой истории и положительные стороны. На самом деле вся эта ситуация может дать очень интересный эффект – для тех, кто раньше не имел возможности купить недвижимость в Греции, но очень этого желал, такое положение дел дает уникальный шанс купить недвижимость в этой стране практически за копейки.

Таким образом, если Греция не выходит из Евросоюза, то недвижимость падает в течение 3–5 лет минимум на 50% от нынешних показателей, а если Греция выходит и вводит собственную валюту, то цены на недвижимость в местной валюте в один момент могут упасть на 30-40%, а потом могут понемногу начать расти на 10-15% в год как раз за счет спроса со стороны тех инвесторов, которые раньше себе не могли позволить купить домик в Греции.

Тем, кто планировал приобрести недвижимость в этой стране, сейчас стоит выждать и пристально наблюдать за развитием событий вокруг Греции. Если страна выходит из Евросоюза и вводит свою валюту, то нужно грамотно выбрать момент и покупать. Из-за разницы курсов валют цены на недвижимость будут очень привлекательными, и вряд ли такая благоприятная возможность появится у покупателей в следующие 50 лет. Если же Греция не выходит, то нужно подождать 3-5 лет, тогда будет более-менее понятна судьба греческого рынка недвижимости. К сожалению, тем, кто уже владеет недвижимостью в Греции, в любом случае серьезной потери капитала не избежать.

Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».