Картина маслом: частные инвестиции в недвижимость России. Квартиры и офисы

Приостановившаяся на некоторое время активность частных инвесторов на рынке недвижимости постепенно возобновляется. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в конце прошлого года количество инвестиционных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось на 10-15%. Основной спрос пришелся на недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. Правда, «инвестиционные сделки не носили массовый характер», - отмечал осенью Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». О спросе на квартиры меньшей площади писал и аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» (см. «Жилье дешевеет за счет меньшей площади»).

«Данная тенденция распространена в рамках сегмента экономкласса. С целью дальнейшей сдачи в аренду в основном покупаются недорогие квартиры, не требующие больших вложений в ремонт, меблировку и покупку бытовой техники. В зависимости от расположения и качества квартир, дальнейшая стоимость найма такого жилья составит от 25 000 до 45 000 руб. в месяц», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Сдача квартир в аренду, как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», приносит 5-7% годовых в рублях.

Востребованные площади
Пять-семь годовых – это на квартирном рынке. В сегменте коммерческой недвижимости этот вариант может принести доход и побольше, если уметь им воспользоваться. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», уже не первый год поле кризиса в Москве часты предложения аренды офисов по $600 за 1 кв. м в год за помещения класса С-, если не D. Самое интересное, что на них находится спрос. И этот спрос превышает предложение, считает главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков.

Ситуация вроде абсурдная. Казалось бы, по $600 за кв. м в год можно снять великолепный офис класса А или В – но вот беда, обычно в шикарно отделанных бизнес-центрах минимальные площади превышают 150-200 кв. м. А доступный минимум, необходимый предпринимателю или маленькому партнерству, в районе 15-20 кв. м, много - 40 кв. м. Конечная цена объекта малому бизнесу не по зубам.

А если бы у потенциальных арендаторов была возможность снять офис даже по $700-800 за кв. м в год, но получить минимальный объем площади, то и отслеживание незаконного использования квартир в качестве офисов не потребовалось бы, считает эксперт.

Число таких потенциальных потребителей подсчитать невозможно. Но определить рыночные закономерности – вполне реально. Малый бизнес готов работать в жутких условиях, не регламентируемых никакими соглашениями или законами. Он оказывается заложником неработающих туалетов, невозможности пройти в собственный офис в неурочное время, не заказав заранее пропуск.

Как покупатель самой дешевой квартиры «по умолчанию» согласен на соседей-алкоголиков, на невозможность быстро вызвать сантехника или на удаленность от метро. Так и арендатор маленького офиса.

Подобных «бизнес-центров» много. Они располагаются на площадях административных корпусов бывших заводов (пример – завод им. Орджоникидзе в районе станции метро «Ленинский проспект»), во многих приватизированных бывших НИИ. Зато в центре. Подобный спрос огромен на рынке коммерческой недвижимости, однако крупным инвесторам, даже выкупающим подобные площади с целью реновации, проще работать по старинке: «нарезать» площади по 500-1000 кв. м и сдавать оптом.

В таких ситуациях владельцам бывших производственных, а ныне раздаваемых в аренду площадей можно надеяться на крупных инвесторов, в том числе иностранных. Но чаще они предпочитают выкачивать максимально возможные суммы, не заботясь об объекте; в опасении, что грядет очередная пора сносов старых зданий. Живут по принципу: «после нас трава не расти».

Возможности частных инвесторов
Одновременно на соседних улицах, на второй, а то и первой линии стоят пустующие помещения на первых этажах с надписью: «Сдается». Возникает вопрос: почему?

Все просто. Владельцу эта собственность досталась в свое время по дешевке, но он никогда не был связан с рынком недвижимости, а поэтому просто не знает, что с ней делать. Или Сбербанк (есть конкретный пример) закрыл отделение, сочтя его нерентабельным. А муниципальное помещение, которое он арендовал, теперь пустует. Муниципальные власти, помня о ставке, по которой помещение арендовали, не могут снизить ее своей волей – над ними много контролирующих органов, и любая попытка подобного рода вызовет расследования в области коррупции, учитывая необходимость нового президента выполнять предвыборные обещания.

Возможности есть
На второй линии улицы соседнему коммерческому банку это помещение не нужно, а социальная потребность жителей именно в отделении Сбербанка на границе двух административных округов (потому что в другом ближайшем нужно стоять в очередях часами, чтобы заплатить за квартиру) уже мало интересует местные власти по сравнению с опасностью «попасть под паровоз».

Но разве только Сбербанк необходим людям, чтобы помещение окупалось?

Даже формально можно арендовать помещение у города (или у нерадивого собственника), чтобы сдавать его в субаренду маленькими отсеками. Например, как в 1990-е. Да и сейчас: пример – Рублевское шоссе (в черте Москвы). В одном помещении и овощной магазин, и хозяйственный, и офис мобильной связи, и турагентство…

Инвестировать? Если нет подходящего объекта?
Варианты есть, даже если нет «завязок» на местные власти с целью выкупить помещения по дешевке. Для этого есть профессионалы. Например, фонды. Компания «Авангард-Менеджмент» приступила к формированию фонда Distressed assets-II объемом $100 млн, с инвестиционным горизонтом от трех до пяти лет. Приоритетные направления для вложения средств фонда - торговая недвижимость в российских городах-миллионниках и офисная недвижимость в Москве и Московской области. Формирование фонда планируется закончить к концу второго квартала 2012 г.

Инвестиционная компания «Авангард-Менеджмент» ведет переговоры с группой российских и иностранных инвесторов об участии в создании нового фонда (см. «Инвестиции в недвижимость: что предпочитают иностранцы?»).

«Непростая экономическая конъюнктура создает привлекательные возможности для срочного выкупа активов у неплатежеспособных компаний и для инвестирования в специальные ситуации. Успешный опыт «Авангард-Менеджмент» и возможности рынка являются основной инвестиционной идеей нового фонда», - прокомментировал управляющий партнер компании «Авангард-Менеджмент» Андрей Червов.

Первый фонд Distressed аssets «Авангард-Менеджмент» сформировала в 2011 г. Объем фонда - $25 млн, из которых проинвестировано около 70%, горизонт инвестиций - до трех лет. Планируется, что фонд обеспечит инвесторам доход на вложенный капитал (internal rate of return, IRR) в размере 40% и за счет операционного потока проектов принесет текущую доходность в размере от 12% до 15% годовых.