Картина маслом: торговая недвижимость осенью-2011 – всплеск интереса
Стрит-ретейл, крупнейшие сделки, новые форматы и технологии
Осенью продолжилось восстановление деловой активности торговых операторов и собственников помещений – как в сегменте street retail, так и в сегменте торговых центров. В основных торговых коридорах Москвы уровень вакантных площадей снизился до минимальных значений 1-3%. Между арендаторами опять начинается борьба за лучшие помещения, а между собственниками – сражения за привлечение лучших арендаторов, в том числе с помощью предложения им новых форматов и увеличения развлекательной составляющей в торговых центрах. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», такие тенденции сохранятся как минимум в первой половине следующего года.
Стрит-ретейл
Арендные ставки в сегменте пока сохраняются на уровне, достигнутом во II квартале 2011 г., и с высокой долей вероятности до конца года существенных изменений в их динамике не произойдет. Но в целом, отмечают специалисты IRN.RU, сегмент street retail сохраняет потенциал роста ставок аренды из-за ограничений по застройке центральных районов Москвы. Развиваться экстенсивно в центре столицы больше некуда, так что конкурентная борьба теперь будет вестись только за существующие объекты (подробнее см. «Картина маслом»: торговая недвижимость. Осень-2011. Часть II»).
Правда, отмечают специалисты www.irn.ru, некоторую отдушину коммерсантам в виде небольших встроенно-пристроенных помещений могут предоставить будущие сносы и реконструкции ветхого и аварийного жилья в центре (их-то никто не отменял). А вот на первых этажах в новых объектах на месте снесенных застройщики вполне могли бы предусматривать помещения для розничной торговли и бытовых услуг, которых так часто не хватает в центре города для жителей окрестных домов. Следить за тем, чтобы в этих помещениях действительно располагались мелкие продовольственные магазины и парикмахерские, прачечные и обувные мастерские, а не только дорогие рестораны чередовались с отделениями банков и салоны высокой моды с «ювелиркой» – уже забота местной власти.
В этом плане уже «тренируется» группа компаний «ПИК» – еще в конце весны она объявила о запуске программы создания оптимальной коммерческой инфраструктуры. По этой программе компания планирует распределять нежилые помещения на первых-вторых этажах своих новостроек с учетом потребностей покупателей квартир (все они заполняют листы предпочтений вплоть до конкретных торговых марок) в каждом отдельном микрорайоне.
По оценке Praedium Oncor International, в рамках реализации проекта группы «ПИК» площадь коммерческих помещений Москвы может пополниться приблизительно на 160 000 кв. м. Партнерами программы «ПИК» выступают известные торговые сети, кафе, рестораны, аптеки, банки, салоны красоты, фитнес-клубы, химчистки и другие предприятия бытового обслуживания.
Сейчас многие ретейлеры и торговые операторы проявляют повышенный интерес к качественным площадям в сегменте стрит-ретейл. При низком уровне вакантности существующее предложение помещений, расположенных в местах с высокой пешеходной проходимостью, не может полностью удовлетворить высокий спрос арендаторов. Поэтому ставки аренды и цены продажи на помещения с выгодным расположением, вероятно, будут продолжать умеренно расти, в то время как для объектов с менее удачным расположением рост данных показателей будет минимален.
Тенденцией последнего времени в данном сегменте остается активное развитие сетевых ресторанов среднего и высокого ценовых сегментов, отмечают в Praedium. Вообще структура стрит-ретейла по использованию площадей в 3-м квартале 2011 г., по данным компании, не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ретейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.
Ставки аренды на помещения в сегменте «стрит-ретейл», пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 г.
Ставки аренды на помещения «стрит-ретейл» в торговых коридорах Москвы
| Торговый коридор | Арендная ставка, $/кв. м в год |
|---|---|
| Тверская ул. | 3500 – 7000 |
| Петровка ул. | 2500 – 4000 |
| Кузнецкий Мост ул. | 2000 – 3500 |
| Арбат ул. | 2000 – 3000 |
| Пятницкая ул. | 1800 – 2500 |
| Кутузовский проспект | 1500 – 2500 |
| Проспект Мира | 1500 – 2500 |
| Маросейка ул. | 1500 – 2500 |
| Большая Дмитровка ул. | 1500 – 3500 |
| 1-я Тверская-Ямская ул. | 1200 – 2000 |
| Мясницкая ул. | 1100 – 2500 |
| Садовое кольцо | 1000 – 3000 |
| Ленинградский проспект | 1000 – 2100 |
| Ленинский проспект | 800 – 1300 |
Источник: Praedium Oncor International
Спрос
Наиболее востребованными площадями сейчас являются 100-150 кв. м в стрит-ретейле на основных торговых магистралях, а также аналогичные помещения в торговых центрах, считают специалисты Penny Lane Realty. Они отмечают рост числа сделок в сегменте аренды помещений, который обеспечивается преимущественно за счет сетевых продуктовых ретейлеров и магазинов бытовой техники. Объемы инвестиций в покупку торговых объектов также продолжают увеличиваться.
«Это связано с высокой конкуренцией в сегменте небольших форматов, а также с дефицитом качественного предложения», - комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty.
Цены на покупку торговой недвижимости не претерпели каких-либо изменений по сравнению со II кварталом текущего года. Самым дорогим торговым коридором остается Столешников переулок: 1 кв. м обойдется инвестору в $80 000 - 100 000. Стоимость 1 кв. м в помещении на Тверской улице может доходить до $60 000, но в среднем находится в диапазоне $40 000 - 50 000.
Цены покупки торговых помещений в основных торговых коридорах Москвы
| Улица | Цена за кв. м, $ |
|---|---|
| Столешников переулок | 80 000-100 000 |
| Тверская | 40 000-50 000 |
| Петровка | 35 000-50 000 |
| Тверская-Ямская | 25 000-40 000 |
| Кузнецкий Мост | 25 000-40 000 |
| Кутузовский проспект | 25 000-40 000 |
| Б. Полянка | 25 000-35 000 |
| Б. Дмитровка | 20 000-30 000 |
| М. Дмитровка | 17 000-25 000 |
Источник: Penny Lane Realty
По прогнозам аналитиков Penny Lane Realty, в конце 2011 г. рост числа сделок купли-продажи недвижимости продолжится. Кроме того, ожидается и увеличение объема сделок по аренде торговых помещений: открытие магазинов накануне Нового года позволит владельцам окупить вложенные инвестиции в течение первых двух месяцев 2012 года. Что касается иностранных инвестиций, в ближайшие полгода значительного притока капитала на рынок недвижимости не планируется. Наибольший интерес у покупателей вызывают небольшие помещения стоимостью $3-5 млн.
Сделки
Самыми активными арендаторами на рынке торговой недвижимости продолжают оставаться сетевые продуктовые ретейлеры, магазины бытовой техники и электроники, а также общепит.
Крупнейшие сделки аренды на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011г.
| Арендатор | Объект | Площадь, кв.м |
|---|---|---|
| "Перекресток" | ТЦ на Профсоюзной улице (2012 год) | 5000 |
| "Эльдорадо" | ТЦ "Афимолл Сити" | 3300 |
| "Техносила" | ТЦ "Гренада" | 2295 |
| "Метрика" | Садовый центр "Зеленая страна" | 4000 |
| Отделение банка "Русский стандарт" | ТЦ "Денисс" | 300 |
| "М.Видео" | ТЦ "Солнечный рай" (2012 год) | 2000 |
| "Азбука вкуса" | ТЦ "Солнечный рай" (2012 год) | 1500 |
| Кафе "Шоколад" | ТЦ на Шоссейной ул. | 350 |
| Ресторатор Рожниковский | Здание редакции газеты "Известия" | 597,2 |
| Prime Star | БЦ "Двинцев" | 150 |
| Итого | 19492,2 |
Источник: Penny Lane Realty
Значительный интерес к сегменту «ретейл» проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день компаний рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений. В июле группа «РМБ» и компания Capital Group объявили о сделке по реализации трех торговых центров общей площадью 19 500 кв. м, входивших в сеть «Метромаркет». Компания «РМБ Инвест» приобрела ключевые ТЦ «Метромаркета», расположенные у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская». В конце лета фонд UFG Real Estate выкупил у Capital Group последний торговый центр MetroMarket площадью 9450 кв. м в комплексе с БЦ «Конкорд» у станции метро «Шаболовская». Capital Group объясняет продажу своих объектов тем, что девелопер решил отказаться от недвижимости мелких форматов и реинвестировать средства на реализацию новых проектов. Сменил своего владельца и торговый центр «Дрим хаус» в Барвихе. Новым собственником торгового центра общей площадью 13 000 кв. м (9300 кв. м – торговая) стал Romanov Property Holdings Fund.
Общую стоимость заключенных в III квартале сделок купли-продажи торговой недвижимости Penny Lane Realty оценивает примерно в $700 млн. Совокупная площадь объектов, участвовавших в договорах, насчитывает более 350 000 кв. м. Самой крупной сделкой в III квартале стал выкуп компанией AFI 25% доли в ТЦ «Афимолл сити» у правительства Москвы. Стоимость торговой части комплекса без учета 2700 парковочных мест, входящих в его состав, составила $310 млн. Завершилась также сделка по покупке X5 Retail Group сети аптек А5 за $135 млн. Общая площадь занимаемых аптеками помещений составляет около 70 000 кв. м.
Крупнейшие сделки купли-продажи на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011г.
| Покупатель | Объект | Площадь, кв. м | Стоимость, $ млн |
|---|---|---|---|
| ГК «Ташир» | ТРЦ Райкина | 75000 | 50 |
| Romanov Property Holdings Fund | ТЦ Dream House | 13000 | 85 |
| Группа РМБ | 3 ТЦ «Метромаркет» | 19500 | 117 |
| AFI | 25% ТЦ «Афимолл сити» | 179423 | 310 |
| X5 Retail Group | Сеть аптек А5 | 70000 | 135 |
| Итого | 356423 | 697 |
Источник: Penny Lane Realty
Новые форматы
Ряд крупных брендов заявили о расширении своих сетей, в том числе и в новых форматах. Например, сеть универмагов «Фамилия» планирует открыть 18 магазинов, «Ростелеком» объявил о запуске розничной сети из 2500 салонов. В планах Metro Cash&Carry значится открытие 7 новых гипермаркетов. При этом компания также заявила о развитии нового для себя формата «магазин у дома» в начале 2012 г., по данным Penny Lane Realty.
По сведениям Blackwood, в октябре стало известно о новом крупном проекте торгово-развлекательного центра в Москве. Объект общей площадью 300 000 кв. м может появиться на территории Всероссийского выставочного центра. Девелопером проекта выступят структуры предпринимателей З.Илиева и Г.Нисанова (владеют ТРЦ «Европейский», «Гранд» и «Москва»). В проекте предусмотрена значительная развлекательная составляющая (концертный зал, спортивные центры, зона аттракционов, океанариум, скалодром и пр.), в то время как площадь непосредственно торговой части будет, предположительно, ограничена 45 000 кв. м. Проект предполагает также масштабную реконструкцию исторических помещений ВВЦ за счет средств девелоперов.
Также в октябре компания Trinity Development Group объявила о намерении инвестировать в строительство ретейл-парков в России. Первые четыре проекта суммарной общей площадью 168 000 кв. м будут реализованы, предположительно, на земельных участках рядом с МКАД. Стоит обратить внимание, что с 2009 г. отмечается интерес девелоперов к новым форматам торговой недвижимости, не представленным пока на российском рынке. В Московском регионе уже были заявлены несколько проектов outlet-центров. В связи с постепенным приближением к насыщению рынка традиционными форматами ТРЦ новые проекты могут рассчитывать на успех и востребованность при условии грамотной концептуальной реализации.
Андрей Будруев, вице-президент I’M Company, сообщил, что в представленных экспозициях практически полностью отсутствовали новые проекты торговых центров. «Полагаю, что в перспективе это приведет к дефициту торговых площадей и к повышению ставок аренды», — поделился своими прогнозами Будруев. По его словам, ретейлеры не очень активно вкладывают деньги в открытие новых магазинов, часто настаивают на соинвестировании проектов со стороны девелоперов. Эксперта удивил всеобщий интерес к формату аутлетов. Не имея достаточного количества магазинов обычного формата, будет сложно обеспечить загрузкой аутлет-центры. Также Будруев отметил, что на рынке полностью отсутствуют операторы развлекательных зон, кроме кинотеатров, что заставляет девелоперов заниматься решением этой проблемы самостоятельно, так как это очень хороший способ привлечения покупательского потока.
По мнению аналитиков NAI Becar, наиболее популярными среди арендаторов являются ТЦ, которые подтвердили свой статус успешного коммерческого проекта со стабильным потоком. Несмотря на наличие листа ожидания на свои площади, владельцы подобных объектов готовы рассматривать и новые бренды, которые еще не присутствуют на рынке, в первую очередь в одежном сегменте, например, на московский рынок впервые вышли Jimmy Choo и Joseph. (См. «Картина маслом»: торговая недвижимость. Осень-2011. Часть I».)
Продолжается распространение идеи реконструкции и открытия магазинов в новых форматах. Большинство супермаркетов продуктового ретейлера «Азбука вкуса» проходят реконструкцию, постепенно открываются обновленные магазины сети. В ТРЦ «Афимолл сити» открылся магазин «Эльдорадо» общей площадью 3300 кв. м нового формата, разработанного с участием британского агентства Fitch.
Даже президент России Дмитрий Медведев не преминул недавно лично посмотреть на «Магазин будущего» на выставке «Роснанотех-2011». Этот проект осуществляют совместно «Роснано», «СИТРОНИКС» и X5 Retail Group (управляющая сетями «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель»). На стенде был сконструирован супермаркет с демонстрацией множества технологических новинок, которые в будущем избавят магазины от лишних расходов, краж, а покупателей – от очередей и товаров с истекшими сроками годности. Товары, промаркированные не привычными штрихкодами, а метками радиочастотной идентификации (RFID), посетители выставки видели впервые.
Такие метки в перспективе упростят и контроль магазинов за наличием товаров. Например, когда их на «умных» полках становится меньше, компьютер отправляет запрос на склад. Без кассиров и продавцов автоматически подсчитывается цена, количество товаров в корзине, их вес. Оплатить выбранный продукт можно через терминал как наличными деньгами и картой, так и с помощью мобильного телефона.
Медведев взял корзинку и выбрал с полок несколько разных товаров на общую сумму 788 руб., которую подсчитал компьютер, просканировав радиометки. Оплату с президента не потребовали. Всем гостям магазин делал подарки.
В реальной жизни массово подобные «торговые точки» могут появиться не ранее 2016 г., потому что технология еще только совершенствуется и не все товары так просто в одной корзине можно просканировать. Например, плохо считывается информация с продуктов в фольге или с алюминиевых банок.
Специалисты «Перекрестка» говорят, что для убыстрения проекта необходимо изменение нормативно-правовой базы, поддержка правительства в плане охвата технологией не только магазинов, но всей цепочки поставок, начиная с производителя, а также госинвестиции.
Общий объем инвестиций в проект составит 350 млн руб., которые будут распределены поровну между тремя участниками проекта в течение двух лет. В случае успешного внедрения технологии RFID в 2013 г. планируется открыть первый в России пилотный продуктовый «Магазин будущего» на площадке X5 Retail Group.
Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru