Приобрести недвижимость поможет ипотека, рассрочка или trade-in

Ипотечные условия сейчас выглядят весьма привлекательно – ставки начинаются от 8,5%, а требования к минимальному первоначальному взносу – от 10%. Однако помимо ипотеки есть и другие способы приобретения жилья, например, рассрочка от застройщика, trade-in (обмен старой квартиры на новую).

О тонкостях в использовании этих инструментов рассказали директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина и заместитель председателя правления банка «Возрождение» Александр Долгополов в ходе онлайн-конференции «Что делать, если не хватает денег на квартиру? Ипотека, trade-in и другие схемы», которая прошла 18 октября на www.irn.ru.


Купить или арендовать квартиру?
Жилищный вопрос – самая насущная проблема для приехавших покорять столицу. Да и сами москвичи нередко нуждаются в улучшении жилищных условий – молодые мечтают разъехаться с родителями, а потом и сами заводят семью, для которой недостаточно маленькой однушки. Каждый из тех, кто вынужден решать жилищную проблему, стоит перед дилеммой – снять или купить квартиру? Обычно считается, что покупка квартиры намного дороже, поэтому люди готовы годами платить «дяде» за чужое жилье. Но, по мнению Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), главный вопрос не в цене, а в том, что действительно нужно человеку. «Если человек временно проживает в Москве или в МО, то очевидно, что аренда жилья полностью решит его задачи с минимальными затратами времени и финансов. Если же речь о долгосрочной перспективе, то покупка предпочтительнее», - говорит она.

Поиск доступных вариантов – вопрос второго плана. Такие варианты есть, но придется смириться с тем, что недорогое жилье можно приобрести только за МКАД. Например, однокомнатную квартиру в области (эксперт приводит пример ЖК «Одинцовский парк») можно купить за 3,3 млн рублей (подробнее о самых дешевых квартирах читайте в статье «Экономкласс переехал в Подмосковье»). «При ставке по ипотеке 11-12%, первоначальном взносе 20% и сроке кредитования 20 лет ежемесячные платежи заемщика не превысят 30 000 руб. Это соответствует среднемесячной ставке аренды однокомнатной квартиры в Москве», - отмечает Юлия Гераськина. В Московской области есть и более дешевые варианты, поэтому ежемесячные платежи могут быть даже ниже арендной платы. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир сейчас составляет около 30 500 руб., двухкомнатных – около 38 000 руб., трехкомнатных – около 45 000 руб.

Одним из аргументов в пользу аренды обычно является то, что ипотека доступна только для обладателей высокооплачиваемой работы, а людям с невысоким доходом банк просто не даст кредит. На самом деле это не совсем так. «Только сам клиент решает, достаточно ли ему дохода для ипотечного кредита. Если он считает, что недостаточно, он имеет право обратиться к созаемщику, который будет подтверждать доход клиента в его пользу. Критериев у банка относительно размера заработной платы нет, так как расчет происходит всегда индивидуально, в зависимости от суммы взносов и от выбранной программы», - поясняет Александр Долгополов (банк «Возрождение»).

Кроме того, ежемесячные платежи по кредиту стабильны (в той валюте, в которой взят кредит). Поэтому если вы сейчас платите за ипотеку 30 000 рублей в месяц, то и через 10 лет будете платить столько же. В то же время арендные ставки растут вместе с инфляцией на 10-20% в год. То есть, снимая, допустим, однокомнатную квартиру, через 10 лет арендная плата может вырасти более чем в два раза.


Оценить риски
Если человек уверен в себе, ипотека может стать хорошим вариантом решения жилищной проблемы. Однако к принятию такого решения стоит подходить со всей ответственностью. В случае потери работы заемщик все равно должен будет оплачивать кредит. В ходе кризиса 2008 г. некоторые кредитные организации шли навстречу клиенту – продлевали сроки кредита либо предоставляли рассрочку платежей. Однако это не означает, что данная практика – норма для банков. Поэтому о своих рисках заемщик должен позаботиться сам. «Клиент может заключить договор о потере работы с одной из страховых компаний, аккредитованных в нашем банке, - рекомендует Александр Долгополов. - В таком случае при потере работы страховая компания при предоставлении определенного ряда документов берет на себя обязательство оплаты кредиторской задолженности».

Возрождение ипотеки, которое наблюдается с начала 2011 г., происходит на фоне экономической нестабильности. Многие эксперты не исключают даже новой волны кризиса. Это также стоит учитывать при принятии решения о долгосрочных кредитных обязательствах.

Читателей www.irn.ru заинтересовал вопрос, в какой валюте лучше брать ипотеку в нынешних условиях. «В связи с нестабильностью на рынке, связанной с постоянными изменениями курса валют, выгоднее и лучше брать кредит в рублевой валюте», - рекомендует Юлия Гераськина.

Однако, по словам Александра Долгополова, всегда стоит отталкиваться от личной ситуации. «Выбор заемщика, как правило, основывается на том, в какой валюте он получает доход, - поясняет эксперт. - Если доход рублевый, то лучше долгосрочные обязательства - а именно таким видом кредита является ипотека - брать в рублях».


Ставки от 8,5% годовых
Кризис 2008 г. сильно ударил как по банковской сфере, так и по рынку недвижимости. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. Помимо общего роста ипотечного кредитования потенциальных заемщиков могут порадовать ставки. Еще в I квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка, по данным Банка России, снизилась до исторического минимума в 12,4%. Сейчас, по словам Юлии Гераськиной (Est-a-Tet), средняя ставка составляет 11 - 12,5% в рублях, а минимальная ставка равна 8,5%.

Размер ставки зависит от многих факторов: валюта, цель кредита, первоначальный взнос. Например, в банке «Возрождение» базовая ставка для кредитов на квартиры вторичного рынка составляет 12% годовых в рублях, на квартиры первичного рынка – 13,5%. «Ставки зависят от многих условий, размер ставок определяется программой, в которой участвует заемщик, а также размером первоначального взноса. Например, минимальная процентная ставка на вторичном рынке при первоначальном взносе от 50% – составляет 11%; а на первичном рынке при первом взносе от 50% – 12%», - поясняет Александр Долгополов.

Не всегда ставка остается стабильной для всего срока кредита, некоторые банки предлагают комбинированные ставки. «Комбинированная ставка – это «колеблющаяся» ставка, которая пересматривается раз в полгода или раз в квартал по выбору заемщика на основании значений индикативов Mosprime, LiborUSD, LiborEUR. Также в ряде банков такая ставка зависит от изменения ставки рефинансирования», - рассказывает Юлия Гераськина. Однако эксперты не советуют брать кредиты с «плавающими» ставками, так как для долгосрочных обязательств риски слишком велики. По словам Александра Долгополова, банк «Возрождение» вовсе не использует комбинированные ставки.

По сравнению с кризисными временами, когда банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты, сейчас они серьезно снизили требования к первоначальному  взносу. По словам Юлии Гераськиной, минимальный взнос сейчас составляет 10%. Ипотечные программы банка «Возрождение» предусматривают минимальный первоначальный взнос в 20%.

В последнее время все чаще встречается реклама ипотеки с нулевым первоначальным взносом, но, по словам экспертов, обычно в этом случае банки несколько лукавят, ведь для них заемщик, не способный внести хотя бы часть стоимости квартиры, несет огромные риски. «Насколько я знаю, на рынке нет программ, предусматривающих ипотеку без первоначального взноса. Возможно только использовать программы целевого или нецелевого ипотечного кредитования под залог уже имеющейся недвижимости. Причем оценочная стоимость квартиры должна превышать стоимость покупаемой недвижимости. Заемщик, который берет кредит на первый взнос и кредит на покупку квартиры, должен понимать, что ему придется выплачивать два кредита, что дает большую финансовую нагрузку», - предупреждает Юлия Гераськина.

Возможная сумма кредита зависит от многих условий: рыночная стоимость квартиры в залоге, доход заемщика, первоначальный взнос. Некоторые банки предусматривают достаточно большие кредиты – например, в ВТБ24 максимальная сумма составляет 120 млн руб., – но обычно кредитные организации готовы выдать куда меньшие суммы по ипотечным программам. «В банке «Возрождение» есть продукты «Квартира-Новостройка» и «Квартира», условия которых предусматривают предоставление максимально возможной суммы кредита в зависимости от региона и подтвержденных доходов. В обоих случаях: для Москвы и Санкт-Петербурга до 10 млн руб.; для иных регионов до 5 млн руб.», - говорит Александр Долгополов.


«Серые» доходы тоже надо подтверждать
Основными требованиями к заемщикам являются подтверждение дохода, стаж работы от 6 месяцев на последнем месте, а общий трудовой стаж не менее года, возраст от 18 до 55 лет у женщин и до 60 – у мужчин. «При рассмотрении кредитной заявки большое внимание уделяется кредитной истории, наличию собственных средств на первоначальный взнос за жилье, платежеспособности заемщика», - дополняет этот список Александр Долгополов.

Официальный доход подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ, если зарплата «серая», кредитные организации готовы рассмотреть дополнительно справку по форме банка. Большинство банков требует, чтобы размер неофициального дохода не превышал суммы двух официальных зарплат, предупреждает Юлия Гераськина.

Официально не трудоустроенные люди не имеют возможности получить ипотеку в банке. Зато такая возможность есть у индивидуальных предпринимателей, правда, условия строже. «ИП можем рассмотреть при условии, что на рынке не менее двух лет, работает по упрощенной схеме, за исключением ИП, уплачивающих единый налог на вмененный доход», - рассказывает Александр Долгополов. Учредителей бизнеса тоже проверяют более пристально, чем обычных заемщиков: если бизнес вызывает сомнения, нередко выдаются отказы в предоставлении кредита.

Банки предъявляют требования не только к заемщику, но и к квартире, которая окажется у него в залоге. «Для банка безопаснее давать кредит на готовое жилье, так как жилье построено, и оно сразу идет в залог банку, что делает ипотечный кредит обеспеченным, - говорит Юлия Гераськина. - Но сейчас банки также охотно дают ипотеку и на новостройки (под ставки чуть выше ставок на вторичном рынке)».

По словам Александра Долгополова, банки не ставят условий по тому, должна быть это новостройка или квартира вторичного рынка, просто используется разный подход к проверке и оценке залоговой недвижимости: «В первом случае работа идет с аккредитованными застройщиками, во втором случае идет оценка квартиры (в этом случае банк может отказать, если квартира не соответствует всем заявленным требованиям, например, если дом внесен в план сноса)». Чтобы застройщик оказался в списке аккредитованных, у него не должно быть проблем с документами, а работать он должен по 214-ФЗ (заключать с покупателями договор долевого участия).


Что купить и сколько взять?
Хотя общие ипотечные условия известны и представлены на сайтах и в печатных материалах банков, читателям www.irn.ru важно понять, на что можно рассчитывать в их конкретной ситуации.

Например, руководитель отдела Елена хочет взять ипотеку на срок 10 лет и желает узнать возможный размер кредита и ежемесячный платеж при первоначальном взносе 1,5 млн рублей и доходе на семью из трех человек 150 000 рублей. «Принимая во внимание все условия по кредиту (доход – 150 000 руб., 10 лет - срок кредитования), примерная сумма кредита может составить порядка 4,5 млн руб., с ежемесячным платежом 67 500 - 68 000 рублей», - отвечает Юлия Гераськина. В банке «Возрождение» Елена может рассчитывать на сумму 4 885 922 рубля под 13,5% годовых для приобретения квартиры в новостройке (при стоимости залога – 6 385 922 руб.) или на сумму 5 181 863 руб. (при стоимости залога 6 681 863 руб.) под 12% годовых для покупки квартиры на вторичном рынке. В обоих случаях размер ежемесячного платежа составит 75 000 рублей.

Другой читатель обладает меньшей суммой – накоплениями размером 800 000 рублей и доходом 60 000 рублей в месяц. По словам Александра Долгополова, ему стоит подыскать квартиру в Подмосковье стоимостью менее 2,5 млн рублей. Юлия Гераськина говорит, что максимальная сумма кредита при таком доходе составляет 3 млн рублей (при сроке кредитования 15 лет). «Вы можете рассчитывать не только на 1-комнатную, но и на 2-комнатную квартиру. Советую вам посмотреть ЖК «Богородский» (г. Щелково) – построенные дома, 2-комн. кв. - 2 905 000 руб.; ЖК «Зеленоградский» (г. Пушкино) – 2-комн. кв. – 2 760 000 руб. с отделкой».

Ипотека обычно берется на долгий срок, за это время может возникнуть необходимость в очередном улучшении жилищных условий. Поэтому заемщику нужно найти способ и продать старую квартиру, которая все еще находится в залоге у банка, и купить новую. «Ипотечные кредиты носят целевой характер, поэтому денежные средства, поступившие в оплату по прежней квартире, должны быть направлены на погашение обязательств по кредитному договору. Для приобретения новой квартиры потребуется новый кредит с учетом платежеспособности заемщика. Сделка по приобретению недвижимости будет альтернативной, и между ее сторонами потребуется четкая координация проведения взаиморасчетов», - говорит Александр Долгополов. Кроме того, по словам Юлии Гераськиной, можно заменить сам предмет залога (квартиру) в рамках того же кредита. Оба этих варианта должны быть согласованы с банком.

Читательницу www.irn.ru Сажиду беспокоит ее возраст – 52 года. По словам Александра Долгополова, получить кредит в этом возрасте еще можно, но срок кредита составит всего 7 лет. Из-за этого либо сумма кредита будет не слишком большой, либо заемщик должен обладать достаточно высокими доходами.


Не только ипотека
Если у человека нет желания или возможности получить кредит, он может воспользоваться и другими инструментами. Например, на рынке есть компании, которые, не являясь кредитными организациями, дают взаймы людям, желающим купить квартиру. Однако эксперты не рекомендуют использовать эти варианты.

Есть более безопасные методы купить квартиру, не прибегая к ипотеке. Например, многие застройщики предоставляют рассрочку на своих объектах. Правда, времени на внесение всей суммы они дают немного: беспроцентную рассрочку застройщики обычно предлагают максимум на 6 месяцев (а чаще месяца на 2-3). «Наиболее часто предлагаемый вариант – до года под 1,5% в месяц на невыплаченный остаток. Первый взнос, как правило, должен быть 30-50%», - говорит Юлия Гераськина. Поэтому многие с рассрочки впоследствии все же переходят на ипотеку.

Есть еще один удобный способ покупки жилья, который часто предлагают риелторские агентства – trade-in. Правда, он подходит только для тех, у кого есть хоть какое-то свое жилье, ведь он подразумевает покупку новой квартиры «в зачет» старой. Например, в агентстве Est-a-Tet предлагается услуга, которая предполагает одновременное заключение договора на продажу старой квартиры и на покупку новой. Весь цикл занимает около трех месяцев. В это время покупатель продолжает жить в своей старой квартире и через установленный срок он получает ключи от новой. Если речь идет о новостройке, агентство может забронировать именно ту квартиру, которую желает покупатель, по фиксированной цене, пока он не получит денег за старую квартиру.

Таким образом, на рынке есть инструменты, благодаря которым можно купить жилье, не обладая всей необходимой суммой. Однако каждый вариант требует взвешенного подхода. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» особенно не рекомендуют брать ипотеку на пределе возможностей, ведь риски очень велики. Однако если у человека стабильная работа и некоторые накопления (или же другая квартира, которую можно продать для покупки новой), ипотечный кредит представляется вполне безопасным и универсальным способом приобрести квартиру.