Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU До конца года рынок будет стангнировать, потом цены могут поползти вниз Перейти

Рынок недвижимости начинает всерьез походить на фондовый, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Выступая на конференции в Торгово-промышленной палате РФ «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованной Московской ассоциацией риелторов (МАР), он отметил, что обычные законы спроса и предложения почти перестали регулировать московский рынок недвижимости. Главные факторы, оказывающие на него влияние, – внешние: мировая экономика, состояние финансовых рынков, предвыборная ситуация в России. 

«Вопрос цен, развития их динамики, уже, на мой взгляд, перешел из разряда объективных в разряд почти абстрактных», – заявил он.

Такого никогда не было, напоминает Репченко. Объемы строительства упали за последние несколько лет в три раза. Как отреагировал бы рынок в прежние годы? В 2000-м, в 2003-м? Цены подскочили бы минимум вдвое. А сейчас? Объемы строительства упали втрое, купить на «первичке» почти нечего, а рынок не реагирует.

Московский рынок недвижимости оторвался от рыночных реалий (спрос и предложение, цена – разумный баланс между ними). Он живет в какой-то виртуальной реальности. Потому что основная масса реальных покупателей, которым нужно жилье или улучшать жилищные условия, – москвичам, приезжим из регионов или Подмосковья, – не способна «осилить» цены уже начиная с 2006 г.

По нынешним ценам способны купить жилье только некоторые люди (их относительно немного) – чиновники, представители крупного бизнеса, топ-менеджеры с огромными бонусами или доходами с биржи). Большинство из них давно все купило. (Хотя есть и новое поколение, уже вкусившее сладость больших денег.)

Возникает вопрос: почему до кризиса, когда цены уже оторвались от основной массы платежеспособного спроса, рост цен все равно продолжался? Потому что инвестировали лишние деньги и верили, что все будет только дорожать. Лучший пример – последний скачок цен в первые четыре месяца 2008 г. Он на удивление совпал с первой серьезной коррекцией на фондовом рынке в середине января 2008 г. после предыдущих лет постоянного роста.

Почему в первые 4-5 месяцев 2008 г. недвижимость в Москве подскочила в цене на 20-30%? Все эти сделки носили инвестиционный характер: деньги потекли с фондового рынка – кто-то прилично заработал за предыдущие годы и был готов покупать хорошее, неважно, за какие деньги; кто-то решил перевести инвестиции в более спокойное русло, кто-то получил огромный бонус по итогам 2007 г., который решил «овеществить»… Подробнее об этом в статье «Руководитель IRN.RU: паника на фондовых биржах может оживить рынок недвижимости».

Потом случился кризис, стоимость жилья «просела». В дорогом сегменте объективность заявленных цен вообще вызывает сомнения: есть некие цены предложения, сделок немного, хоть на квартирном рынке, хоть на элитном загородном.

Кстати, об этом свидетельствовали итоги аукциона элитного жилья в конце прошлого года: несколько торгов по «голландской схеме» (на понижение) свидетельствовали, что дисконт в 15% оставил покупателей равнодушными. Желающих не нашлось (см. «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья»).

Да и этим летом попытка выставить на онлайн-аукцион дорогие коттеджи в поселках оказалась почти бесплодной (там торги на повышение стартовали, начиная с 50-процентного дисконта, и все равно большинство объектов никого не заинтересовало) (см. «Особняки остались не востребованы»).

Реальный уровень цен в этом сегменте определить крайне сложно. Рынок работает только на тех объектах, которые в позапрошлом году продавались по 70 000–100 000 руб. за кв.м, где есть массовый покупатель. Все что выше – от 150 000 руб. за метр – это уже отдельные сделки. Поэтому цена квартир в Москве за последние 2-3 года стала весьма условной величиной.

Теперь начинаем думать: что будет с ценами дальше. Основная масса покупателей до текущих цен не дотягивает. Квартиры покупаются в Подмосковье, даже не совсем ближнем, а там, где цены составляют 3-5 млн руб., а стоимость таунхауса немногим больше. На рынок Москвы, особенно московского бизнес-класса, это не влияет.

А что влияет? Наличие свободных денег в мировой и российской экономике. А также поведение узкой прослойки тех, кто может себе позволить покупку. Будут они покупать или нет – вопрос остается открытым. Им нужно быть уверенным, что в обозримом будущем квартира подорожает. Но доходность в 20-25% за три года неинтересна: банковский депозит под 7-8% годовых даст столько же без дополнительных затрат и головной боли.

Практически сейчас все основные события – сокращение объемов строительства, расширение границ Москвы – на ценовую ситуацию не влияют, уверен эксперт. Влияет общеинвестиционная обстановка в мире и наличие свободных денег, а также настроения узкой прослойки богатых людей.

Главными маркет-мейкерами рынка московской недвижимости становятся США, которые активно включили печатный станок для денег, и Евросоюз, который не сильно отстает в этом плане в намерении спасать таким образом Грецию, Португалию и т.д.

Что в итоге? Деньги будут активно печататься, поднимать цены сначала на финансовых рынках; потом нефть вырастет до $200 за баррель. И не в связи с событиями на Ближнем Востоке – просто напечатанные деньги нужно куда-то девать. Появление «денег из воздуха» неизбежно приводит к «надуванию пузырей»: второй год «надувается» пузырь золота, за последние полгода серебро подскочило в цене в 2,5 раза, говорит аналитик. Если так продолжится далее, Россия свой кусок от этого пирога откусит: в виде выручки за нефть, в виде инвестиций на российские фондовые рынки. Западные инвестфонды будут сюда заходить, давать заработать опять той же прослойке белых воротничков… Рано или поздно эти деньги опять выплеснутся на рынок недвижимости.

В результате как биржевые котировки, упав в 2008 г., постепенно отыграли назад, так и рынок московской недвижимости может прибавить в ближайшее время 15-25%, говорит Репченко. Сейчас, как и тогда, последует отток средств с финансовых рынков, но он не будет сопровождаться серьезными признаками глобального финансового кризиса.

Второй фактор – предвыборный ажиотаж и освоение предвыборных бюджетов. Наложившись одно на другое, они могут вполне оживить рынок недвижимости в Москве, считает руководитель www.irn.ru Олег Репченко.

Однако, предупреждает он, возможен и другой сценарий. В системах, столь подверженных внешним влияниям, очень возможны случайные сбои, которые обычно приводят к тому, что механизмы «идут вразнос». И вот тогда цены на недвижимость могут очень сильно «посыпаться», так как не подкреплены обычными рыночными инструментами спроса и предложения.

Угрозы существенного осложнения ситуации есть. И в первую очередь они связаны с ухудшением качества жизни в Москве. Даже коренные москвичи устали, хотят уехать в лучшем случае на дачу, в худшем – в Лондон или на заморские побережья. Ухудшение макроэкономического фона или правил игры на рынке может привести к существенному пересмотру «ценников». «И даже не к постепенному сползанию вниз, а к обрушению в единый момент, – предупреждает Репченко. – С одной стороны, есть предпосылки к росту цен, но с другой – нельзя забывать и о факторах риска, который наш сумбурный рынок накопил за последние 10 лет».

Подробности о конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» можно прочитать в заметке «Москва находится в кризисе, считают аналитики рынка недвижимости» на www.irn.ru.