Картина маслом: офисы. Весна – 2011. Часть II.

Жизнь продолжается, бизнес должен работать, как шоу, которое должно продолжаться. Даже небольшой подъем средних ставок аренды (в пределах 5-6%) в I квартале 2011 г. на рынке офисной недвижимости многие эксперты начинают оценивать как возвращение к рынку арендодателя, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (подробнее см. «Картина маслом»: офисы. Весна – 2011. Часть I»). 

Но и многие арендаторы, оказывается, достаточно окрепли, чтобы владельцы бизнес-центров могли снова выставлять им жесткие условия – без всяких глупостей, вроде арендных каникул, отказа от страхового депозита и т.д. По словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, уже в ходу прописанная индексация арендных ставок на несколько лет вперед и другие меры обеспечения максимальной доходности от собственности.

И арендаторы вроде идут на это.

По данным компании Knight Frank, уже сокращается разрыв между вводом в эксплуатацию новых площадей и поглощением. В сегменте класса А спрос практически сравнялся с новым предложением. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей, но этот разрыв последовательно сокращается и сейчас составляет 40% против 45% в прошлом квартале.

В сегменте офисов класса А продолжается рост ставок аренды: по сравнению с предыдущим кварталом ставки увеличились на 5%. Положительная динамика вызвана, в частности, восстановлением экономики: повышается стабильность бизнеса компаний - арендаторов офисных площадей, они готовы расширять штат, арендовать новые площади или даже переезжать в более удобные. Пример тому – сам аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», переехавший в более удобный офис поближе к центру в конце прошлого года (см. статью «Подъемный кран для доставки мебели»). Вторая причина – возросшие рыночные ожидания арендодателей.

Ожидания не на пустом месте
Пятая часть крупных и средних компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в 2011 г. К такому выводу пришли специалисты GVA Sawyer в результате проведенного компанией II ежегодного исследования спроса на качественную офисную недвижимость.

Чтобы выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие полгода-год и спросом на офисную недвижимость, компания GVA Sawyer совместно с юридической фирмой DLA Piper провела опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга, типичных арендаторов офисов. Были опрошены инвестиционно-финансовые, юридические фирмы, а также компании торгового, сырьевого, производственного, строительного и других секторов.

«Сравнение с результатами предыдущего опроса, проведенного весной 2010 г., позволяет говорить о росте оптимизма в развитии компаний Москвы и Санкт-Петербурга, – отмечает Вячеслав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. – Падение доходов практически закончилось, произошло увеличение затрат на офисную недвижимость, причем не только в связи с ростом ставок, но и с необходимостью развития бизнеса».

В результате исследования было выяснено, что в течение 2010 г. у 53% компаний доход увеличился, у 38% остался на прежнем уровне. Сократился доход лишь у 9% опрошенных компаний.

Как изменились затраты на офисы в 2010 г.?
Увеличение затрат на недвижимость в течение прошлого года произошло у 28% компаний. Около 19% компаний уменьшили их. Для сравнения: весной 2010 г. (во время проведения I опроса) планировали увеличение трат лишь 6% компаний, а реально увеличили расходы на недвижимость около 28%. Однако важно, что лишь 2% увеличили траты из-за роста арендной ставки, а 24% – за счет дополнительной аренды или покупки площадей.

 

 

Сейчас 21% компаний планирует увеличение затрат на недвижимость в ближайшие полгода-год. Весной 2010 г. таких компаний было лишь 6%. Вывод – бизнес продолжает работать и зарабатывать.

Крупнейшие сделки
Многие собственники недвижимости, особенно не любящие рассчитывать ее стоимость, исходя из нормы дохода от сдачи в аренду, вернулись к практике «виртуальных продаж», отмечает Жуликов. Продавцы просто выставляют площади якобы на продажу (по-настоящему не имея такой цели), чтобы узнать, сколько за них могут предложить.

Но и реальные сделки на рынке происходят. Вот некоторые из совершенных в I квартале:

 

 Источник: S.A. Ricci/King Sturge

Перспективы
По сведениям Knight Frank, до конца 2011 г. ожидается ввод около 400 000 - 450 000 кв. м в классе А, из них около 20% расположено в районе Садового кольца (30% площадей в этих проектах уже сданы в аренду). В классе B ожидается ввод в эксплуатацию около 800 000 кв. м. Но стоит учитывать, что это предварительные данные: сроки выхода проектов в большинстве случаев корректируются.

Аналогичного мнения придерживаются специалисты ASTERA. На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится только 19% объектов, отмечают они. Из них 1,405 млн кв. м заявлены к сдаче до конца 2011 г. Однако нужно понимать, что часть этих объектов не будет сдана. Это связано с трудностями финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов (с точки зрения расположения и технической оснащенности). Учитывая, что по данной причине сроки многих объектов будут в очередной раз сдвинуты на более позднее время (2012 г.), можно предположить, что реальный объем предложения к концу 2011 г. составит менее 1 млн кв. м офисных площадей (см. Приложение 1. в конце статьи).

Темпы ввода новых объектов в эксплуатацию невысоки, многие проекты во время кризиса были заморожены, так что объем качественного предложения офисов в Москве по результатам I квартала 2011 г. не является высоким, отмечают аналитики www.irn.ru. Новых проектов крайне мало, что связано с недостаточностью финансирования строительства офисных объектов.

В следующем квартале, вероятнее всего, не произойдет серьезного роста девелоперской активности в части реализации новых проектов. Но наращивание объемов кредитования коммерческой недвижимости и растущий рынок, скорее всего, станут предпосылками к ее постепенному росту, который будет заметен уже к концу года, считают в Knight Frank.

Ужесточение запрета на строительство в центре города, инициированное московской администрацией осенью 2010 г., приведет к сокращению ввода новых площадей в центральной части города, где всегда наблюдался высокий уровень спроса. Велика вероятность возникновения дефицита качественных площадей в центре столицы уже через 1 - 1,5 года.

Такая ситуация, скорее всего, приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более удаленных от центра предложений.

По данным Knight Frank Research, 2011, в условиях ускоренного роста цен на помещения премиум-класса (7-10%) часть спроса смещается в сторону более удаленных от центра объектов, а также – в сегмент помещений класса B+, что вызывает увеличение ставок, хотя и менее значительное – в районе 2-3%. По мнению специалистов компании, ставки аренды на офисы с премиальным местоположением поднимутся еще на 15 - 17% к концу года.

Согласно выводам S.A. Ricci/King Sturge, показатель вакантности для объектов класса В- достигает 7% в зоне Бульварного и Садового кольца, 18% в зоне ТТК и 14% в районе МКАД. Компания ожидает активное снижение данного показателя для офисов класса А и В+, находящихся не дальше Третьего транспортного кольца, и стабильный объем предложения в отношении класса В-.

Как отмечают специалисты www.irn.ru, премиальные объекты в пределах Садового, а еще лучше Бульварного кольца, будут всегда востребованы, поскольку серьезного увеличения их числа в обозримом будущем ждать не приходится. Если, конечно, не переименовать Третье транспортное кольцо – в Садовое, Садовое – в Бульварное, а Бульварное – в Кремлевское. Тоже, в общем, выход из положения…

Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru

Приложение 1.

Объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2011 г.

 

Источник: ASTERA

Вернуться