Для создания по-настоящему комфортного поселка, который стал бы пользоваться спросом и отвечал бы чаяниям потребителей, нужно внимательно исследовать не только выбираемую территорию, но и соседние районы, а также все направление, на котором планируется его возводить. В частности MULTIGROUP Development недавно завершила комплексное маркетинговое исследование «Инфраструктура Новорижского шоссе», рассказал начальник отдела продаж компании Евгений Шевченко.

Он сделал сообщение о его выводах на круглом столе, организованном аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» 25 февраля во время выставки «ДомЭкспо-2011» в Гостином Дворе. (Подробнее о круглом столе в статье «Загородная недвижимость: болевые точки»).  

Новорижское шоссе обладает одним из самых высоких показателей среднесуточного автомобильного потока – более 100 000 автомобилей в сутки по двум направлениям – в Москву и из Москвы.

Сравнительная загруженность основных подмосковных магистралей (данные на конец 2010 г.)

Шоссе Из Москвы в область Из области в Москву Суточный поток автомобилей
Новорижское шоссе 51 200 51 200 102 400
Боровское шоссе 28 700 30 600 59 300
Варшавское шоссе 32 900 31 100 64 000
Волоколамское шоссе 32 100 32 100 64 200
Головинское шоссе 23 100 23 10 46 200
Киевское шоссе 55 100 55 100 110 200
Коровинское шоссе 16 500 14 700 31 200
Ленинградское шоссе 54 800 54 800 109 600
Можайское шоссе 54 800 54 800 109 600
Осташковское шоссе 33 200 33 200 66 400
Рублево-Успенское шоссе 28 100 28 100 56 200


Источник: MULTIGROUP Development


Новорижское шоссе по загруженности занимает четвертое место – это одно из очень важных направлений, указал Шевченко. «То есть западное направление, Новая Рига и прилегающие к ней территории, на наш взгляд, будут в ближайшие годы флагманом рынка, – считает он. – Таким в свое время была Рублевка, которая сейчас уже физически насыщена, строить там новые поселки практически негде ни с точки зрения инфраструктуры, ни с точки зрения участков».

К сожалению, существующая инфраструктура здесь отвечает представлениям о рынке пяти-, а то и 15-летней давности, считает Шевченко. «Тогда считалось, что загородный рынок – это рынок богатых, это жизнь с водителями и прислугой, подобная той, которую показывают в сериалах», – сказал он. Но если посмотреть просто на численность населения только в тех районах, которые интересуют девелоперов поселков, то сразу становится понятно, что социальный срез далеко не так однозначен.


Численность жителей некоторых западных районов Подмосковья

Район Число жителей
Истринский район 116 200
Истра 32 100
Нахабино 33 000
Красногорск 100 900
Звенигород 12 700

Источник: MULTIGROUP Development


По оценке Шевченко, за последние пять лет в западных районах Подмосковья (включая Новую Ригу, Рублевку и другие магистрали) было продано примерно 30 000 домовладений. Потенциальная численность населения в основном ареале в среднесрочной перспективе может составить 60 000 - 70 000 человек. По его мнению, со временем границы между городом и Подмосковьем будут размываться.

«Фактически формируется еще один район Москвы. Работая на рынке Новой Риги, нам необходимо понимать, что люди хотят иметь вокруг своего жилья, чем люди будут пользоваться, – сказал он. – От этого во многом зависит, в каких местах люди будут селиться, в каких кластерах девелоперам выгодно развивать территории».

По его словам, в ходе подготовки исследования было опрошено около 200 человек в инфраструктурных центрах Новой Риги. Кроме того, был проведен экспертный опрос участников рынка. Как оказалось, мнения обеих фокус-групп во многом совпадают.


Каких объектов социальной и торговой инфраструктуры, на ваш взгляд, не хватает в районе Новой Риги? (в порядке убывания, сумма ответов превышает 100%, так как можно было выбрать несколько вариантов)

Объект инфраструктуры %
Кинотеатры, киноконцертный зал 51,1
Медицинские центры, аптеки 35,1
Аквапарк 27,7
Развлекательные центры (боулинги, бильярд, дискотеки) 24,5
Фитнес-центры, спортивные учреждения 23,4
Многофункциональные торговые центры 21,3
Рестораны, кафе, фастфуды 21,3
Торговые сети типа «Ашан», «Метро» 20,2
Школы и детские сады 19,1
Супермаркеты 18,1
Заправки, автосервисы 8,5
Салоны красоты, спа-центры 7,4
Филиал вуза, бизнес-школы 4,3
Загородные отели, апартаменты 1,1
Всего хватает 3,2
Затрудняюсь ответить 6,4


Таким образом, развлечения – главный дефицит у жителей Подмосковья. Другой наиболее важный момент – дефицит медицинского обслуживания. С одной стороны, за городом селится много семей с детьми, с другой – немало людей хотели бы поселиться ближе к природе на пенсии. И в том, и в другом случае потребность в доступном медицинском обслуживании, лекарствах выходит в число первоочередных.

Основной вывод, который позволило сделать исследование, – ситуация с коммерческой недвижимостью на Новорижском направлении оценивается как неудовлетворительная. Здесь практически не представлены торговые центры, супермаркеты и дешевые сетевые магазины типа AUCHAN, METRO. Не хватает развлекательных центров, кинотеатров, спортивных, медицинских и образовательных учреждений, детских учреждений, словом, всего того, чем наполнена инфраструктура городских районов Москвы (например, Крылатское, Строгино, Щукино). Среди неожиданностей – многие называют потребность в аквапарке. Причины – долгая зима, нехватка тепла и положительных эмоций.

Поэтому у сегмента инфраструктурных объектов на Новорижском направлении существует значительный потенциал роста, во-первых, в силу интенсивного жилищного строительства в районе Новой Риги (как следствие – рост численности населения), а во-вторых, в силу отсутствия инфраструктурных объектов, ориентированных на средний и ниже среднего бизнес-класс. На вопрос «Куда вы ездите чаще всего для посещения необходимых вам объектов социальной торговой и развлекательной инфраструктуры?» 55% респондентов ответили, что ездят в Москву. Почему? Потому что жителям крепкого среднего класса, поселков экономкласса не нужны рестораны уровня «Царской охоты» или развлечения в виде гольф-клубов. Люди хотят в кино, поиграть в боулинг и на бильярде, видеть все то, что есть в Москве, на разумном и доступном расстоянии от своего жилья.

Большинство экспертов MULTIGROUP Development сходятся во мнении, что на Новорижском направлении будут наиболее востребованы объекты ретейла, торговые и развлекательные объекты коммерческой недвижимости, мультиплексы, то есть должна быть представлена вся инфраструктура, которая присутствует в городе.

Полную версию презентации Евгения Шевченко на круглом столе «Болевые точки загородного рынка: как минусы превратить в плюсы» можно посмотреть на www.irn.ru: (скачать доклад)


Сергей Жарков, главный редактор портала www.irn.ru