Купить квартиру, даже по ипотеке, большинству россиян по-прежнему не по карману. Остается два варианта: либо всю жизнь ютиться по родственникам, либо снимать угол на «черном» рынке. Появилась надежда, что квартирный вопрос может быть решен с помощью доходных домов.

Вспомнив опыт позапрошлого века, Министерство регионального развития предложило программу по строительству жилья для коммерческого найма. По прогнозам чиновников, первых постояльцев доходные дома смогут принять уже к середине 2013 года. Кто будет в них жить, на каких условиях, «РГ» рассказал заместитель министра регионального развития Константин Королевский.

Российская газета: Константин Юрьевич, опыт единичного строительства доходных домов в недавнем прошлом есть у Москвы. Но из-за крайне высокой стоимости аренды жизнь в таком доме многим оказалась не по карману.

Константин Королевский: Давайте сначала определимся с понятием. Доходным называется дом, жилье в котором в полном, то есть стопроцентном объеме, предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма. Некий аналог гостиниц, только длительного пользования. Уровень комфорта такого жилья может быть совершенно разным: от скромных квартир экономкласса до пентхаусов - были бы желающие снимать эти квадратные метры.

Кстати, тот пример, что вы привели по Москве, назвать неудачным нельзя. Просто изначально это жилье еще на уровне проектных решений было «заточено» под довольно состоятельных людей. И сейчас, несмотря на высокий уровень арендной платы, квартиры в нем не пустуют. Задача государства - создать условия для развития бизнеса по инвестированию в строительство и эксплуатацию доходных домов. И мы не хотим ограничивать потенциальных инвесторов лишь каким-то одним классом арендного жилья. Во всем важен баланс: коммерческий найм может быть востребован среди самых разных слоев населения. И каждый должен найти что-то на рынке по душе и по карману.

РГ: Насколько массовым будет строительство и по какой цене можно будет снять квартиру?

Королевский: По нашим расчетам, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться порядка 20 процентов всех новостроек в стране. Напомню, председателем правительства Владимиром Путиным поставлена четкая и амбициозная задача - к 2020 году выйти на уровень ввода 140 миллионов квадратных метров жилья. То есть под доходные дома будет задействовано около 30 миллионов «квадратов».

Для каждого региона стоимость аренды в таких домах будет своя. Мы делали расчет на примере Челябинска. Ориентировочная стоимость аренды двухкомнатной квартиры в доходном доме получилась 10 тысяч рублей в месяц. Это вместе с коммунальными платежами. Подчеркну, что в данном случае речь идет о жилье экономкласса: преимущественно серийных проектах с квартирами типовой планировки и так называемой муниципальной отделкой. Понятно, что это, скорее всего, не исторический центр города, но это и не «гетто» на окраине, не те «клоповники», которые сейчас порой предлагают в наём владельцы жилья на вторичном рынке за эту же стоимость.

Кстати, модель частного строительства таких доходных домов уже отрабатывается в Самаре, Краснодаре и Новосибирске.

Идея в том числе направлена и на развитие промышленных кластеров. Допустим, строится или модернизируется крупное производство, нужно привлекать специалистов из других регионов. Им и их семьям надо где-то жить. Понятно, что под решение этой задачи можно осваивать и развивать целые кварталы и микрорайоны арендного жилья. Потому как сразу найти деньги на покупку заветных квадратных метров специалисты могут не всегда.

РГ: А как же местное население? Получается, что доходные дома только для трудовых мигрантов? Думаю, что остальных граждан такой вариант крыши над головой тоже устроил бы.

Королевский: Вопрос с трудовой миграцией должен прорабатываться в обязательном порядке. Это вопрос мобильности населения, мобильности квалифицированной рабочей силы, вопрос экономического развития страны. Очевидно, что любой муниципалитет в доходных домах заинтересован не меньше. Для этого местные власти должны привлекать инвесторов, готовых вкладываться в строительство доходных домов.

РГ: То есть я правильно понимаю: собственниками доходных домов будет бизнес?

Королевский: Задача властей - создать условия, чтобы полноценно заработал механизм государственно-частного партнерства. Муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жилье для своих социальных нужд. Некоторые так и делают. Я помню, что было время, когда в Москве строилось до 400 тысяч квадратных метров жилья, которое правительство распределяло под вполне конкретные программы на условиях социального найма.

Но этот опыт сложно тиражировать на всю страну. Слишком разные возможности у местных и региональных бюджетов.

Еще пару лет назад говорить о привлечении бизнеса к строительству доходных домов именно экономкласса было невозможно. Все инвесторы играли в короткую: построил - продал. Это было связано и с довольно жесткими внешними условиями для ведения бизнеса: стоимость кредитных ресурсов зашкаливала за 30-40 процентов, инфляция «заплывала за буйки», и все это накладывалось на пресловутые административные барьеры. Понятно, что инвестировать в бизнес с по сути непредсказуемой окупаемостью было крайне рискованно и алогично.

Сейчас ситуация в экономике и в стройкомплексе, как и в стране в целом, поменялась. Ставка рефинансирования ЦБ опустилась ниже 8 процентов. Инфляция больше не шокирует. У банков вновь появились длинные деньги для вложения в наиболее привлекательные проекты. А в том, что развитие сегмента доходных домов - привлекательный проект, сомнений нет. Минрегион России проводил совещание с участием Внешэкономбанка, Газпромбанка, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Все специалисты выразили свою заинтересованность с учетом того, что данное направление будет развиваться на условиях государственно-частного партнерства. При таких условиях на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить порядка 8 лет.

РГ: Это довольно долго, учитывая, что в России привыкли к быстрым деньгам. Видимо, нужны какие-то более заманчивые «пряники», чтобы бизнес захотел ввязываться в эту игру?

Королевский: Сейчас в Госдуму как раз внесен законопроект, касающийся альтернативного принципа проведения аукционов на право аренды земельных участков под строительство жилья экономкласса. Земля предоставляется практически бесплатно, но при условии, что компания-застройщик берет на себя обязательство продавать построенное жилье ниже цены Минрегиона, установленной для каждого региона (в среднем это порядка 30 тысяч рублей за квадратный метр. - Прим. ред). Кто предложит цену ниже, тот аукцион и выиграл. При этом активным участником процесса остаются банки и АИЖК. Ту же схему можно применять и для доходных домов. Застройщик еще до начала строительства берет на себя обязательства сдавать квартиры не дороже установленной арендной ставки.

РГ: Таким образом государство как бы пресекает возможные попытки повысить стоимость аренды в доходных домах?

Королевский: Если в бизнес-модели присутствие государства будет значительным, то тогда, конечно, можно устанавливать правила игры. Схема еще обсуждается. Скорее всего, потребуется разработка дополнительной нормативной базы. Уже в следующем году в рамках региональных программ по развитию жилищного строительства Минрегион обяжет субъекты включить в них подпрограммы, направленные как раз-таки на стимулирование сегмента арендного жилья. И эту работу нужно будет, безусловно, увязать и с местными программами промышленного развития.

Причем параллельно, видимо, на законодательном уровне придется принимать более жесткие требования к частным лицам, сдающим свои квартиры в наем. Сейчас, по экспертным оценкам, из 200 тысяч квадратных метров жилья, сдающегося в аренду в Москве, только в 20 процентах случаев собственники делают это легально. Доходные дома составят частному сектору реальную конкуренцию, которая должна быть честной.

РГ: А кто будет решать, кому и как долго жить в доходных домах?

Королевский: Эти вопросы находятся в компетенции собственника доходного дома. Государству лишь важно, чтобы на рынке была такая услуга. Все вопросы, касающиеся жильцов, содержания дома, благоустройства территории, будет решать собственник в рамках существующего Жилищного кодекса. Договор между ним и арендатором будет строиться в формате гражданско-правовых отношений. Там будут прописаны сроки, условия проживания и так далее.

Но, поймите, владелец доходного бизнеса сам не заинтересован в частой смене квартирантов - это лишняя головная боль. Бизнесмену удобнее долгосрочные отношения с арендатором. Так как банк кредитует владельцев квартирного бизнеса, то и отношения между собственником доходного дома и населением, снимающим угол, будут находиться под пристальным вниманием этого самого банка. Отсюда ясно: чем больше долгосрочных договоров, тем устойчивее положение самого владельца бизнеса.

РГ: Само государство может стать владельцем доходного дома?

Королевский: В каком-то роде да. К примеру, в подпрограмме, заложенной в ФЦП «Жилище» на 2011-2013 годы по строительству жилья для молодых ученых, неким прообразом владельца доходного дома выступает Российская академия наук. Под строительство 5 тысяч квартир государство выделяет 2 миллиарда рублей. Это должно быть ведомственное жилье для молодых ученых, у которых еще нет возможности купить собственную квартиру, даже с помощью ипотеки. Спустя определенные сроки, оговоренные условиями программы, академия может попросить жильца съехать. К тому моменту он уже должен определиться, как в дальнейшем обеспечивать себя крышей над головой. Квартира перейдет следующей нуждающейся молодой семье. Это не означает, что та же схема будет применяться и к доходным домам. Повторюсь, все зависит от собственника жилья.

Из истории вопроса

Для России идея строительства доходных домов не нова. Первые подобные дома придумали строить еще в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся.

В этом начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. Жить в доходном доме было не исключением, а правилом. Так, согласно данным 1913 года, всего 4 процента высших госслужащих Российского государства имели собственную недвижимость в городе.

Доходные дома имели следующую организацию: на первых этажах располагались магазины, ателье, рестораны. Вторые и третьи этажи занимали квартиры для богатых съемщиков. Четвертые и пятые этажи отводились под квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами. На последнем, как правило, чердачном этаже сдавали комнатушки для мещан или бедных студентов. Площадь комнат в «средних» квартирах была от 15 до 30 квадратных метров, число комнат - от 2 до 6, не считая кухни и комнат для прислуги. Большая часть интеллигенции проживала именно в таких квартирах, снимая их на 8-9 месяцев, а летом выезжала на дачи.

С историей многих доходных домов навсегда связана история русской литературы. За время жизни в Петербурге Федор Достоевский поменял 20 адресов и никогда не жил ни в одном доме более трех лет. В таких же домах жили и его герои. В доме Мурузи на Литейном проспекте жил Николай Лесков. Здесь произошла история, легшая в основу «Гранатового браслета». Куприн услышал ее в гостях у жившего в доме Мурузи камергера Любимова. А квартира Мережковских, расположенная в этом же доме, почти на четверть века стала главным интеллектуальным салоном тогдашнего Петербурга. В Толстовском доме, соединяющем набережную реки Фонтанки и улицу Рубинштейна, в разное время жили писатель Аркадий Аверченко и Александр Куприн. Кстати, этот дом знаком не только петербуржцам. В свое время он стал основным местом съемок фильма «Шерлок Холмс и доктор Ватсон».

Московские доходные дома не менее знамениты. Например, «Чайный домик» на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной. Военторг построен был так же, как доходный дом.

Как вам это?

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: Само понятие доходный дом предполагает получение дохода. Пока основная проблема таких домов в достаточно низкой стоимости аренды по отношению к стоимости строительства самого дома. Если инвестор строит такое жилье на рыночных условиях, то есть выкупает землю, платит за подключение к коммуникациям и так далее, его прибыль не превысит 5 процентов годовых. Как правило, для строителей интересен доход, который начинается от 10-15 процентов годовых. Но, сдавая квартиры в аренду, сложно заработать большие деньги. Люди не захотят, да и не смогут платить в два-три раза больше, чем стоит аналогичное жилье у какой-нибудь бабушки.

Единичные удачные примеры строительства доходных домов есть. Это главным образом жилье бизнес-класса. За счет высокой стоимости аренды инвестор покрывает все свои расходы. То, что предлагают власти, это пока больше похоже на привлечение частных компаний к строительству жилья для решения социальных нужд. Надо смотреть, какие реальные льготы на практике будут предоставлены застройщикам. Тогда и можно будет оценить прибыльность бизнеса.

Константин Кижель, помощник президента Российского союза строителей: Идея строительства доходных домов на условиях, предложенных государством, может быть очень интересной для бизнеса. Во-первых, схема сдачи такого жилья в аренду понятна и прозрачна. Во-вторых, спрос на арендное жилье гарантировано стабилен. А значит, частная компания всегда может рассчитывать на стабильный доход от аренды. К тому же у собственника жилья есть возможность расширить бизнес, создав собственную управляющую компанию для обслуживания доходных домов. Это создает дополнительный источник для финансовых поступлений.