В каких новостройках за МКАД цена за метр упала на 40%?

В строящихся объектах снижение цен намного сильнее, чем в готовых домах
В статье «Как при покупке квартиры сэкономить 2,4 млн. руб.?» уже отмечалось, что продолжающееся с осени 2008 года снижение цен на недвижимость не повлияло на разницу в стоимости жилья в Москве за МКАД и городах-сателлитах. По данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», жилье в новостройках Москвы за МКАД остается более дорогим по сравнению с объектами в ближнем Подмосковье до 5 км от МКАД. За последние 3 месяца разрыв цен за 1 кв.м. здесь увеличился с 22% до 23%. В результате, по данным маркетингового исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», завершенного специалистами www.irn.ru в июле 2009 года, средняя стоимость метра в новостройках районов Москвы за МКАД сегодня составляет 98,2 тыс. руб., а в городах-сателлитах – порядка 80 тыс. руб. То есть по сравнению с 1 кварталом 2009 года данные показатели снизились примерно на 2,5-3,5%.

Скорее всего, равномерная отрицательная коррекция цен обусловлена относительно стабильным объемом предложения новостроек в Москве за МКАД и ближнем Подмосковье. По итогам 2 квартала 2009 года здесь наблюдалось наименьшее снижение числа продаваемых объектов (примерно на 3,5%) в сравнении с другими сегментами Московского региона: с 232 до 224 домов (см. статью «Насколько сократились объемы предложения жилья во 2 квартале 2009 года?»). Это означает, что качественные характеристики нового жилья в пределах 5 км от МКАД фактически остаются прежними.

Рассмотрим подробнее особенности динамики цен на новостройки, расположенные в различных районах Москвы за МКАД. Как и в 1 квартале 2009 года, лидером по стоимости метра остается район Выхино-Жулебино (ЮВАО), где в доме по ул. Привольная разброс цен на квартиры в июне 2009 года составил 105-135 тыс. руб. за 1 кв.м. А самое недорогое предложение, как и по результатам исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2009 годы. Сравнительный анализ», остается в Кожухово (район Косино-Ухтомский, ВАО): здесь средняя цена метра в новостройках во 2 квартале 2009 года отмечена на уровне 88,6 тыс. руб.

Необходимо отметить, что значительное снижение стоимости 1 кв.м. квартир отмечается в новостройках Южного Бутово (ЮЗАО): со 101,8 тыс. руб. в марте 2009 года до 89,7 тыс. руб. в июне того же года. То есть цена за метр упала примерно на 12%, хотя в других районах этот показатель не превышает 4,5%. Во-первых, в Южном Бутово в течение рассматриваемого периода был продан 1 наиболее дорогой объект, в то время как новых домов на рынок не вышло. А, во-вторых, в оставшемся в продаже ЖК «Лазаревское», действительно, снизилась стоимость квартир. Так, по данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», еще в 1 квартале 2009 года цена метра здесь доходила до 123 тыс. руб., сегодня же максимальная стоимость квартир достигает 105 тыс. руб. за метр. Стоит отметить, что в 1 квартале 2009 года рассматриваемые объекты находились на ранних стадиях строительства (начало монтажа), и заметное снижение цен на квартиры в ЖК «Лазаревское» отмечено на фоне увеличивающейся степени готовности корпусов.

На рынке новостроек ближнего Подмосковья по итогам 2 квартала 2009 года также не изменились лидеры: самое дорогое по стоимости метра предложение характерно для Красногорского района, пос. Путилково, ЖК «Путилково-Люкс» (примерно 94,7 руб.), а наиболее дешевое – для г. Люберцы (67,5 тыс. руб.). При этом уровень цен в этих населенных пунктах за рассматриваемый период незначительно снизился (примерно на 1,5%-2,5%). Наибольшая коррекция цен зафиксирована в Одинцовском районе, где стоимость метра за последние месяцы упала на 12,2%: с 82 тыс. руб. в марте до 72 тыс. руб. в июне 2009 года. Здесь следует выделить ЖК «Славянка/Западные ворота столицы», который расположен между поселком Новоивановский и деревней Марфино, средняя цена за метр в котором подешевела на 15-40% в зависимости от корпусов.

Хотелось бы подробнее остановиться на данном случае, поскольку он во многом отражает типичную ситуацию в сегодняшних условиях рынка. Дело в том, что в ЖК «Славянка/Западные ворота столицы» из трех выставленных на продажу корпусов два дома в 1 квартале 2009 года находились на начальной стадии строительства, а в третьем уже начались отделочные работы. При этом цена за метр во всех трех корпусах находилась в пределах 75,2-129,7 тыс. руб., а средний показатель составлял 99,5-102,5 тыс. руб. Скорее всего, девелоперы проекта ожидали улучшения ситуации на рынке и не торопились снижать цены на жилье невысокой стадии готовности. Особенно если учесть близкое расположение объектов к Москве, а значит, потенциально более высокий спрос со стороны покупателей.

Однако по итогам 2 квартала 2009 года стало понятно, что даже на фоне некоторого улучшения макроэкономических показателей, на рынке недвижимости сохраняется невысокая покупательская активность. Особенно на объекты на ранней стадии строительства. Кроме того, снижение цен в большинстве новостроек обострило конкурентную ситуацию в ближнем Подмосковье. В результате, за период с марта по июнь 2009 года средняя стоимость метра в менее готовых корпусах (на стадии середины монтажа) упала на 38%-40% (со 101,4-102,5 тыс. руб. за 1 кв.м. в среднем до 61,9-63,2 тыс. руб.). А ценовой диапазон сместился с 75,2-129,7 тыс. руб. до 59,9-66,5 тыс. руб. за метр. В то время как в уже готовом доме средний уровень цен снизился не более чем на 15%: с 99 тыс. руб. до 84,6 тыс. руб. за метр.

Таким образом, причины падения цен на квартиры в Южном Бутово и Одинцовском районе во многом схожи: в условиях невысокой покупательской активности стоимость готового жилья более устойчива, нежели строящихся объектов. Именно поэтому в домах на ранней стадии строительства, расположенных в районах за МКАД и городах-сателлитах, уровень цен на квартиры заметно снизился за истекший квартал, что подтверждают результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2009 года. Сравнительный анализ».

Однако, по мнению специалистов www.irn.ru, в дальнейшем серьезного снижения стоимости жилья в данном сегменте не предвидится. Об этом свидетельствует тенденция к увеличению доли готового жилья на фоне сокращения строительства новых объектов, характерная для рынка новостроек Московского региона в целом (см. статью «Насколько сократились объемы нового строительства в Москве и Подмосковье?»). Во-первых, в большинстве строящихся сейчас объектов уже пересмотрена ценовая политика в сторону снижения стоимости квартир. А во-вторых, как отмечено выше, объем предложения новостроек постепенно сокращается, что, скорее всего, приведет к увеличению покупательского спроса, а значит, стабилизации (а по отдельным сегментам – росту) цен на жилье.

Более подробную информацию по конкретным объектам, представленным сегодня на рынке новостроек различных сегментов Московского региона, а также рекомендации по выбору наиболее успешной политики продаж и маркетинга проектов Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» предоставляет в рамках индивидуального консалтинга.